成功案例Successful Case
【裁判要旨】
被告1应支付中介店中介费3000元，驳回中介店的其他诉讼请求。
【案情简介】
原告系一家专门从事房产中介业务的房产经纪服务部。被告1通过朋友介绍认识原告，原告指派工作人员郭某为被告1提供中介业务。郭某找到了漳州市**区***园*栋*室（所有权人为被告2），2021年*月*日，郭某带被告1看了***园*栋*室，被告1表示对户型和装修都比较满意。为了促成被告1和被告2的交易，郭某开始通过微信与被告2磋商价格，并向被告1报告磋商情况，在等待被告2回复过程中，被告1私自通过业主群的群聊加了被告2的老婆，原告得知后制止被告1行为，让其终止私聊价格，由其负责即可。后，发现被告1及被告2为了不付中介费用，私下达成交易。原告认为被告1及被告2绕开原告私下交易的“跳单”情形违反诚实信用原则，严重侵害原告利益也严重违背了中介行业规则、违背公序良俗。原告多次找被告1及被告2催要中介费用未果。
【裁判要点】
中介店并未促成房屋买卖合同成立，但鉴于双方已经形成了中介合同关系，且中介店确实提供了具体房源信息和带领看房服务，为被告了解涉案房屋的具体情况提供了直接帮助，故被告作为委托人应当向中介店支付其从事中介活动支出的必要费用，根据中介店带领看房付出的劳务及前期的投入的情况，酌情确定费用为3000元。
【实务经验总结】
1、中介店虽然未与被告1、被告2签订书面的中介合同，但被告1对于中介店提供的寻找房源、带看房、磋商价格没有任何异议，中介店报告订立二手房买卖合同的机会并提供订立二手房买卖合同的媒介服务，履行了中介合同的主要义务，中介店与被告1、被告2双方之间达成了订立中介合同的合意，应当认定双方以《民法典》第四百六十九条中的“其他形式”订立了合同，故双方成立了事实上中介合同关系。可惜，一审没有认定中介店与被告2存在事实上中介合同关系。
2、实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人。比如二手房买卖中介合同中，卖方为了提高售价或者尽快出售，可能通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，而不是委托某家中介公司独家代理。因此，多家中介公司可以掌握同一房源信息，而买方也可以通过多家中介公司了解到同一房屋信息。这就需要我们准确判断委托方与相对方最终达成交易，究竟是利用了哪家中介公司提供的服务。需要注意的是，不能简单地以提供服务的时间先后来判断，还要结合服务的内容等具体情形。以上观点摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（四）。
3、委托人绕开中介人直接订立合同，有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。以上观点摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（四）。
4、只有委托人与中介人明确约定了该情形下委托人需支付必要费用时，中介人才能请求委托人支付必要费用。若中介人未获得委托人的书面委托或者书面委托中未明确该情形下委托人需支付必要费用的，则中介人将无权获取必要费用。
所以，我们建议中介店在与交易双方建立中介合同关系时，事先获得书面的委托，并明确约定中介人未促成合同成立的情形下委托人需支付从事中介活动支出的必要费用。
5、在二手房买卖合同中，中介人与委托人约定的报酬，需要中介人履行一系列合同义务，包括提供有用的房源信息、带买方看房、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等。实践中，委托人“跳单”经常发生在看房之后，订立买卖合同之前。此时，中介人仅履行了部分合同义务，如果要求委托人支付约定的全部报酬，违反权利义务一致的原则。
所以，我们建议中介店与委托人签订的中介合同，可以约定禁止“跳单”条款，并且可以约定“跳单”的违约责任；如果当事人没有约定的，按照《民法典》第965条，委托人应当向中介人支付报酬。至于支付的数额，可以考虑中介人提供服务的程度，进行具体判断。此时，中介费多少则属于法官自由裁量权范围，所以建议广大的中介人签订《中介合同》明确约定“跳单”的违约责任，把裁量权掌握在自己手里。