成功案例Successful Case

物业服务合同代理词-诉讼时效、拒签视为主张权利 沈秀珠 2021-09-16

代理词

尊敬的审判员:

福建扬都律师事务所依法接受本案原告漳州**物业服务有限公司的委托,指派我们担任其与被告林某物业服务合同纠纷一案的一审诉讼代理人,现根据事实和法律发表如下代理意见:

一、原告与建设单位漳州**房地产开发有限公司之间签订的《前期物业服务合同》及《丽*广场前期物业服务合同补充协议》依法成立,对被告林某具有法律约束力。

1200818日,原告与案外人漳州**房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》,该合同约定由原告提供丽*广场小区的前期物业服务,该合同第五条约定:“……物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:高层住宅:1.1/平方米/月;办公楼1.1/平方米/月;商业物业:1.65/平方米/月”,第六条约定:“……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人的交费约定,业主应及时书面告知乙方。物业管理服务费用(物业服务资金)按半年交纳一次……”。后,原告与案外人漳州**房地产开发有限公司签订一份《丽*广场前期物业服务合同补充协议》,其中第二条约定:“双方同意对《前期物业服务合同》第五条进行了修改,物业管理服务费具体收费标准:高层住宅:1.3/平方米/月;办公楼:2.3/平方米/月;店面:1.65/平方米/月”。依照《民法典》第939条规定:“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,对业主具有法律约束力”,被告林某接受原告提供的物业管理服务,双方依法已经构成物业服务合同关系,原告与案外人漳州**房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《丽*广场前期物业服务合同补充协议》对被告林某具有法律约束力,故本案物业管理服务费的收费标准为:1.3/平方米/月。

2、根据原告提供的《丽*广场二期3号楼收费概况》,从该收费概况可以看出,3号楼254户业主的收费标准均为1.3/平方米/月,占了98.4%以上业主也按1.3/平方米/月交纳了物业管理服务费,原告所服务管理的丽*广场二期已形成了按1.3/平方米/月的收费标准计算物业管理服务费的事实。

二、被告林某拖欠物业管理服务费事实清楚,证据确实充分,被告依法应支付拖欠的物业管理服务费及违约金。

1、被告林某购买的31106室,建筑面积为125.4平方米,根据双方约定,按1.3/.平方米标准计算物业管理费,被告林某自201411日起至2019831日,均未交纳物业管理服务费,在原告提供的服务不存在违反合同约定的情形,依照《民法典》第944条及《物业管理条例》第41条的规定,同时,依据《民法典》第577条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,对该法条的正确理解为,当物业服务企业的服务有瑕疵或者有漏洞时,作为业主可以请求改进服务方式,提升服务水平等补救措施服务管理有轻微瑕疵,不能成为拒交的理由,物业服务的对象既具有群体性又具有个别性,作为物业服务企业当谨遵合同,勤勉服务,但因每个业主的具体感受不同,业主对物业服务企业要求支付的物业服务费请求提出拒付或少付的抗辩,应当基于正当理由。而所谓抗辩的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形,故被告林宗义无权抗辩拒绝缴纳物业服务管理费,相反,原告在被告林某未及时履行交纳物业管理服务费的合同义务时有权直接请求其承担交缴费的义务,故被告林某依法应当足额缴交拖欠物业管理服务费人民币11085.36元。

2、根据被告林某与原告签订的《用户手册》第六章违约责任第32条约定:“业主未按规定交付物业管理服务费的,……并可按所欠费用总额每日加收千分之三的滞纳金……”,该滞纳金具有违约金的性质,故,原告按日3计算计算违约金并没有违反双方约定,被告依法应支付自20191031日起直至全部交纳物业管理服务费之日止的违约金。物业管理服务费是维持小区正常运转必要的资金来源,也是物业公司赖以生存的物质来源,被告林某在长达7年多的时间未交纳物业管理服务费的行为将影响小区公共秩序和原告的正常运转,也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果,所以原告主张按日3计算计算违约金依法有据,不存在标准过高的问题。

三、被告林某依法应当支付原告代垫的公摊水电费、资金占用费和停车场地服务费。

1、依据《漳州市住宅区水电公摊指导规则》第五条第一款规定:“水电公摊收费根据“谁受益,谁承担”原则,整个住宅区共用部位、共用设施设备的开支列入总公摊,由整个住宅区全体物业使用人分摊……”,又据《福建省物业服务收费管理办法》第十三条规定:原告作为物业管理单位有权在物业管理过程中收取公摊水电费,被告林某依法应当支付原告代垫的公摊水电费,被告林某拖欠公摊电费期间为自201331日起至2019731日,公摊电费合计2648.24元,公摊水费88.6元(自201311日至20181231日止)。被告林某长期拖欠原告代垫的公摊水电费,原告有权要求被告支付自起诉之日起直至全部支付完所欠公摊水电费之日止按年利率6%计算的资金占用费。

2被告林某依法应当支付拖欠的停车场地服务费2640元。

原告与案外人漳州**房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》,第8条第2款约定:“停车场所有权或使用权由业主购置的,车位使用人应按车位60//月的标准向乙方(原告)交纳停车管理服务费”,该约定依法对被告林某具有法律拘束力,故,被告林某依约应当支付拖欠的停车场地服务费2640元(201611-2019831日)。

四、本案中原告所主张的物业管理服务费、公摊水电费均未超过诉讼时效,理由如下。

1、根据《民法典》第189条“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定。该规定的缘由即是考虑到债务分期履行的双方当事人一般是长期合作关系,债务人没有履行某一期债务,债权人没有及时追索和主张主要是基于维护双方的友好合作关系及对债务人的信任和谅解,并非怠于行使权利,本案中,原告与被告正是这种长期服务的关系。具体到本案,虽然物业管理服务费是按月计算,每半年交纳一次,但是对物业合同来说,整个合同即是一个整体,实质为同一笔债务,不过是物业管理服务费进行分期履行而已,应当从每份合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。原告与案外人漳州**房地产开发有限公司至今就签订了一份《前期物业服务合同》和一份《丽*广场前期物业服务合同补充协议》,根据《民法典》第939条规定:“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。,该两份合同对被告林某具有法律约束力,其中《丽*广场前期物业服务合同补充协议》约定,原告提供前期物业服务合同的合同期限为“自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止”,按照该约定只有业主委员会成立,原、被告间物业服务合同才终止,原告最后一期履行期限在物业服务合同终止时才能开始计算,截止目前业主委员会并没有成立,原、被告间最后一期履行期限并不符合条件,原、被告的物业服务合同也一直在履行,本案债权的诉讼时效应自最后一期履行期限届满之日起算,故本案无论是物业管理服务费还是公摊水电费均没有超过诉讼时效。【注:福建省高级人民法院(2019)闽民申3727号《民事裁定书》也持该观点,根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》为统一法律适用,提升司法公信力,检索到其他类案的,人民法院可以作为作出裁判的参考的规定,故提供该案例作为法院参考】。

2、原告分别再201476日,2015113日、69日,2016117日、715日,2017118日、74日,2018113日、79日,2019118日、95日向被告林某发出催交物业管理服务费、公摊水电费《缴费通知单》,亦2016812日、2019925日先后委托福建扬都律师事务所向被告林某发出催收物业管理服务费、公摊水电费的《律师函》,被告林某均拒收,20191022日,委托漳州市弘立信公证处进行证据保全的公证,对被告林某拖欠物业管理服务费的行为再次进行催讨。根据《最高人民法院关于债权人在保证期间以特快专递向保证人发出逾期贷款催收通知书但缺乏保证人对邮件签收或拒收的证据能否认定债权人向保证人主张权利的请示的复函》:“(2003612日 [2003]民二他字第6号) 河北省高级人民法院:你院[2003]冀民二请字第1号请示收悉。经研究,答复如下:债权人通过邮局以特快专递的方式向保证人发出逾期贷款催收通知书,在债权人能够提供特快专递邮件存根及内容的情况下,除非保证人有相反证据推翻债权人所提供的证据,应当认定债权人向保证人主张了权利”,故,在被告林某没有相反证据推翻原告提供的证据的情况下,被告林某拒签的行为应视为原告已主张了权利,本案亦不存在超过诉讼时效的问题。【福建省高级人民法院(2019)闽民申4578号《民事裁定书》也持该观点】

五、被告林某主张原告未按约提供物业管理服务缺乏事实和法律依据,并要求原告承担车辆维修费依法不能成立

1、根据原告提供的《丽*广场二期3号楼收费概况》,可知,98.4%以上业主已缴纳了物业管理服务费,该数据可表明原告已按照合同约定提供了物业服务,否则,98.4%以上业主不可能按时按约交纳物业管理服务费。

2、被告林某辩称其车子被刮蹭,若有刮蹭的事实,被告林某正确的维权途径应该是报警,由相关部门对责任进行认定,再根据认定的事实追究直接侵权人的责任,但是被告林某从未报警处理,导致无法查清其车子是否存在刮蹭、刮蹭的行为是否发生在停车场内,对此,被告林某应承担举证责任。

3、被告林某与原告签订的《丽园.君悦住户手册》第五章车辆交通管理规定,原告提供的仅为物业管理服务,并没有特别约定对车辆、车内物品的保险与保管责任,况且,被告林某并没有特别与原告签订财产保管协议,也没有另外支付保管费用,故对被告林某辩称的刮蹭事实不存在主观过错,被告林某主张原告应承担车辆维修费缺乏事实和法律依据。

六、《民法典》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021.1.1)均未规定物业服务企业起诉前应履行书面催交义务,被告林某的抗辩无法成立。

原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔20098号)第6条:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”,已被《民法典》第944条第2款规定:“业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”废止,从《民法典》第944条第2款也可以看出,《民法典》并未明确规定物业服务企业起诉前应以催告或者履行书面催交义务作为诉讼前置的程序,有无催交并不影响物业服务企业对自身诉权的行使,被告林某未交纳物业管理服务费、公摊水电费、停车场地服务已构成违约,原告的起诉只要符合《民事诉讼法》规定即可,故,被告林某的抗辩无法成立。

综上所述,被告林某拖欠物业管理服务费、公摊水电费、停车场地服务费事实清楚、证据确实充分,被告林某依法应支付拖欠的物业管理服务费、公摊水电费、停车场地服务费。

以上代理意见,请法庭予以充分考虑并采纳!

 

委托代理人:沈秀珠 律师

福建扬都律师事务所

二〇二一年九月十三日